最近、東京圏や大阪圏の都心で「狭小ワンルーム」が増えています。
狭小ワンルームとは、本原稿では延床面積が
1室が10平米（約3坪、約6.17畳）前後の
コンパクトなマンション・アパートの部屋のことを指します。
主な利用者層は20代・30代の若者です。
名古屋圏にはここまで狭いワンルーム物件はほとんどありませんが、
若者のライフスタイルの変化を受けた賃貸物件の動向を知るために、
今回は狭小ワンルームについて取り上げます。
狭小ワンルームが増えている背景には、家賃の高騰と、
モノを持たない「ミニマル志向」のライフスタイルや、
浴槽を使わないシャワー生活の普及があります。
狭小ワンルームが増えている背景
狭小ワンルームが増えている背景には、次のような要因があります。
１．家賃の高騰
大都市圏では地価の上昇に伴い、賃貸物件の家賃も高騰傾向です。
若年層は「家賃をできるだけ抑えたい」というニーズが切実です。
狭小ワンルームは、狭い分、相場より割安な家賃になっています。
２．モノを持たない「ミニマル志向」のライフスタイル
20代・30代のZ世代は、テレビ・動画、音楽、本・マンガ、ゲームも、
すべてスマートフォンで済ませることができるため、
生活に必要なモノが少なくなりました。
さらに、洗濯もコインランドリーを利用し、
食事は自炊をせずに外食・中食で済ませるなら、
洗濯機も、調理家電や調理器具も必要なくなります。
そのようにして、家具も必要最低限に抑えて、
寝る・座るスペースさえあればよい、
所有するモノは必要最小限にして機能的に暮らす、という
ミニマル志向のライフスタイルが定着しつつあります。
寝る・座る程度の用途でよければ、
10平米前後の居室でも“快適”というわけです。
３．浴槽を使わないシャワー生活の普及
若者は浴槽を使わずシャワーで済ませる人の割合が多いです。
ある調査によると、
浴槽に入る人とシャワーだけで済ませる人の割合は
10代～50代の全体でおよそ半々ですが、
20代に限るとシャワーだけで済ませる人が6割以上です。
そのため、場所をとる浴槽をなくして、
シャワールームだけ設置する狭小ワンルーム物件が増えています。
狭小ワンルームの居住者は？
狭小ワンルームの居住者の多くは、20代～30代の若年単身者です。
特に新卒社会人、転職して大都市圏に移った人などで、
「家賃を抑えつつ立地にこだわりたい」という考え方で
入居する人が多いです。
その他の居住者は、単身赴任者、セカンドルーム利用者、
外国人労働者・ワーキングホリデー滞在者などです。
これらの居住者が狭小ワンルームを選択するポイントは次の点です。
・家賃の安さ：立地や物件にもよりますが、同エリアのワンルームより
概ね約2〜4万円安い家賃。
（一般のワンルームが8万円のところを5万円というイメージ）
・立地の良さ：都心近く、駅近など利便性の高い場所。
・機能性の高さ：シャワー・トイレ・ミニキッチンが効率的に配置。
・空間を有効活用する工夫：ロフトの上に寝室を確保するなどの工夫。
・掃除がラク：狭いからこそ片付けや掃除も短時間で済む。
また、モノを持たずに「シンプルに暮らす」という価値観に
マッチした空間で、美意識を満たしてくれるという声もあります。
不動産投資家・オーナーにとっての魅力とリスク
不動産投資家・オーナーにとって、
狭小ワンルームは次のような魅力があります。
＜魅力＞
・高利回りになりやすい
狭小ワンルームは、1室あたりの賃料は安くても、
同じ面積でより多くの部屋数を確保できるため、
物件全体の坪単価あたりの賃料が高くなりやすく、
表面利回り・実質利回りともに良好になりやすいです。
・空室リスクが低い
都市部・駅近の立地なら、単身者向け物件は一定の需要があるため、
退居者が出てもすぐに入居者が決まりやすく、
空室期間が短くなる傾向があります。
・土地活用の柔軟性
狭小ワンルームのアパートは、一般的なマンション・アパートでは
敬遠されがちな狭小地や変形地でも建設できる可能性があります。
一方、次のようなリスクもあります。
＜リスク＞
・入居者の退去率が高い
入居者の年代やライフスタイルの特性上、半年〜1年未満で
退去するケースもあり、管理の手間が増える可能性があります。
・家賃滞納リスク
入居者は比較的低所得層が多いため、家賃滞納リスクが高いです。
・近隣トラブルや騒音問題
防音性が低くなりやすいため、住人間のトラブルになりやすいです。
トラブルを避けるための規約や管理が重要です。
不動産投資家・オーナーが狭小ワンルームを経営する上でのポイント
不動産投資家・オーナーが狭小ワンルームの投資・経営を検討する場合、
次のことを押さえておく必要があります。
・立地選定
物件の“狭さ”をカバーするには“立地”の魅力が不可欠です。
駅に近い、都心に近い、スーパーやコンビニが近い、
などの立地条件が良い物件であることは必須です。
・設計と空間効率の工夫
一般的な物件以上に、狭さを感じさせないような工夫が必要です。
ロフト、可動家具、壁面収納などの工夫で、快適な空間を演出できます。
・短期解約を見越した管理体制
一般的な賃貸物件よりも入居者の回転率が高い傾向があるため、
家具付きプランなど、短期解約を見越した運用体制を整えて
おくことが有効です。
さて、今回は狭小ワンルームについてご紹介しました。
名古屋圏には10平米前後のワンルーム物件はほとんどなく、
現在は15平米前後の物件が比較的狭いワンルーム物件にあたります。
ただし、今回ご紹介したような若者のライフスタイルの変化は
全国で共通する部分があり、今後、名古屋圏のワンルーム物件の
ニーズにも何らかの影響があるかもしれません。
【参考・出典】
・【LINEリサーチ】普段の入浴方法は20代では「シャワー派」
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000002608.000001594.html
・入居者殺到「激せまアパート」…3畳ワンルームなのに「入居率99.9％」
ナゼ？【THE TIME,】
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/1793648?display=1