名古屋市・愛知県・岐阜県・三重県の
不動産投資・不動産の収益化に役立つ情報を提供

名古屋・東海収益不動産ガイド

リノベーション投資とは?

 「リノベーション投資」とは、中古物件をリノベーションすることで
 新たな付加価値を加えて、相場より高めの賃料で貸し出したり、
 売却したりすることを狙う不動産投資の手法です。

 今回は、最近注目されているリノベーション投資についてご紹介します。

 

リノベーションとリフォームの違い

 まず、「リノベーション」と「リフォーム」はよく混同されます。
 どう違うのでしょうか。

 リフォームとは「修繕」のことです。
 建物の老朽化によって劣化・破損・汚損・機能低下した場合に、
 物件の本来の性能を取り戻すために行う工事のことです。
 具体的には次のような工事が該当します。

 

 <リフォームの例>

 ・汚損・破損したフスマや壁紙の張り替え
 ・古くなったシステムキッチンの入れ替え
 ・古くなったユニットバスの入れ替え
 ・雨漏りする屋根の吹き替え

 一方、リノベーションは「改修」のことです。
 物件を改修して新たな付加価値を生み出すことです。
 具体的には次のような工事が該当します。

 

 <リノベーションの例>

 ・リビングと和室を仕切る壁を取り除き、リビングを広くする
 ・和室を洋室にする
 ・バス・洗面台とトイレを別々にして広くする
 ・壁紙を取り除きコンクリートむき出しの状態にする
 ・キッチンをアイランド型にする
 ・家族向けの物件をシェアハウスに作り変える

 このように改修することで物件の新たな付加価値を生み出し、
 それにより相場より高い賃料で賃貸したり、
 高値で売却することを狙う方法が、リノベーション投資です。

 

リノベーション投資のメリット

 リノベーション投資には次のようなメリットがあります。

 ・立地条件のよい中古物件の収益性を高められる
   一般的に立地条件がよい場所ほど新築物件の入手は困難です。
   しかし、中古物件なら入手できる可能性があります。
   立地条件のよい中古建物をリノベーションすることで、
   収益性の高い物件にできる可能性があります。

 ・入居動機を高め、相場より高めの賃料設定ができる可能性もある
   魅力のある物件へとリフォームすることができれば、
   近隣の物件との差別化を図り、入居動機を高めることができたり、
   相場より高い賃料設定ができたりする可能性もあります。

 ・高値で売却できる可能性もある
   入居率が高く、相場より高めの賃料が得られる物件であれば、
   物件を高値で売却できる可能性もあります。

 

リノベーション投資のデメリット

 リノベーション投資には次のデメリット(リスク要素)があります。

 ・初期投資額がかさむ
   中古物件を取得してリノベーションをする場合、
   物件購入費に加えてリノベーション費用が必要となります。
   より多額の初期投資額の準備が必要になります。

 ・リノベーション工事期間に賃料が得られない
   リノベーション工事期間中は入居できないため、
   その分の賃料収入が得られません。
   収支シミュレーションでは工事期間も想定する必要があります。

 ・リノベーションをしても収益につながらないリスクがある
   せっかくリノベーションをしても、
   入居者が決まらず、高めの賃料設定ができず、
   結果として収益につながらないリスクもあります。
   そこで、事前にターゲット層の住居ニーズを把握するとともに、
   同様のターゲットを想定したリノベーションの成功事例を踏まえた、
   成功確率の高いプランニングが求められます。

 

リノベーション投資に適した中古物件の選び方

 リノベーション投資をするにあたって、
 中古物件を選ぶ際には次の点に留意が必要です。

 ・古くて状態が良い物件を選ぶ
   中古物件は古い物件ほど安価になる傾向がありますが、
   古い物件ほど、屋根、天井、床などが劣化しやすく、
   後に多額の修繕費が必要になる可能性があります。
 
   購入時に物件の状態をよく確認し、
   古く安価で、かつ状態のよい物件を選ぶ必要があります。

 ・立地条件がよい物件を選ぶ
   リノベーション投資は初期投資額がかさむため、
   一般の物件以上に、空室リスクを避ける必要があります。
   そのため、駅が近い、学校や病院が近い、スーパーが近いなど
   何らかの立地条件が良いことが条件となります。

 ・希望する改修工事ができる構造の物件を選ぶ
   物件ごとの構造や、法規制、権利関係、その他諸条件により、
   希望通りの改修工事ができるかどうかを確認する必要があります。
   
   例えば天井を高くしようとすると、
   天井が二重になっていれば高くすることができますが、
   直天井の場合にはそれができません。

   また、部屋の間仕切りを取り除こうとしたときに、
   ラーメン構造の場合は部屋の間仕切りを取り除くことができますが、
   壁が構造体となっている場合は壁を取り除くことができません。

   マンション・アパートの場合は、既存の配管構造があるため、
   水回りの配置を移動することが難しい場合があります。
   また、窓サッシや玄関ドアは共用部分のため、
   専有部の工事としては勝手に造作することができません。

 さて、今回は中古物件をリノベーションすることで魅力を高めて、
 相場より高めの賃料で貸し出したり、売却したりする
 「リノベーション投資」についてご紹介しました。

 弊社では中古物件も多数取り扱っており、
 リノベーション投資のご相談も可能です。
 ご関心がありましたら、問い合わせください。

 

 【出典】

 ・HEDGE GUIDE 最近話題のリノベーション投資。
  知っておきたい5つのポイント
  https://hedge.guide/feature/renovation-investment-5points.html
 ・みんかぶ不動産 リノベーション投資のメリット・デメリット!
  物件選びのポイントは? https://re.minkabu.jp/columns/20200917-001
 ・REISM 家賃下落、空室リスクと無縁のリノベーション投資で
  成功する方法 https://invest.re-ism.co.jp/column/column4/
 ・幻冬舎GOLD ONLINE 物件購入よりもリノベの方が「利回り」で
  圧倒的に有利な理由 https://gentosha-go.com/articles/-/19850
 ・湘南不動産投資.com はじめてのリノベーション投資!
  失敗しない中古物件の選び方 https://tinyurl.com/yycgstvf

 

この原稿は名城企画株式会社が発行する「名古屋・東海収益不動産NAVIメールマガジン」の
2021年2月1日発行分の転載です。