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名古屋・東海収益不動産ガイド

2023年の名古屋のオフィス市況はどうなるか?

 2023年の名古屋のオフィス市況はどのように推移するでしょうか。

 名古屋のオフィス市況を予測するレポートとして、
 次の4つのレポートが見つかりました。
 そこで今回のメルマガでは、これらの要旨をご紹介します。

 1.三菱UFJ信託銀行 2022年4月11日 不動産FLASH 
 2.オフィスビル総合研究所 2022年12月1日
   「東京都心5区・全国主要都市(2022年第3四半期)」
 3.ニッセイ基礎研究所 2022年5月17日
   「名古屋オフィス市場の現況と見通し(2022年)」
 4.CBRE 2022年12月16日
   「不動産マーケットアウトルック2023」

 

1.三菱UFJ信託銀行のレポート

 三菱UFJ信託銀行は2022年4月11日に
 「不動産FLASH」を発表しました。
 https://tinyurl.com/3fwb2cc5
 このレポートは、名古屋のオフィス市況を次のように予想しています。

 —
 ・名古屋では、新築ビルの供給が引き続き少ないと見込まれる。
  新規需要は2019年から3年連続で減少したが、
  2022年は景気の持ち直しを受けて増加に転じると予測する。

 ・空室率は2021年の終わりから足元にかけて高止まりしているが、
  先行き緩やかな低下から横ばいで推移する見通し。

 ・2021年の空室率上昇を受けて2022年の賃料上昇率は
  小幅になるものの、新規賃料の上昇基調は維持される見通し。

 ・(グラフにて表示)2022年から2025年にかけて、
  新規賃料は5%程度上昇傾向、空室率は1%程度下落傾向。
 —

 このように、三菱UFJ信託銀行のレポートでは
 2025年までにオフィス賃料は上昇傾向になると予想しています。

 

2.オフィスビル総合研究所のレポート

 オフィスビル総合研究所は2022年12月1日に
 「東京都心5区・全国主要都市(2022年第3四半期)」を発表しました。
 https://www.officesoken.jp/report.html
 このレポートは、名古屋市のオフィス市況を次のように予測しています。

 —
 ・空室率は2023年第3四半期は5.5%、2024年同期が5.5%、
  2025年同期は5.2%と予測する。

 ・空室率は前期比プラス0.1ポイントの5.0%となった。
  今後は供給が需要を上回り、空室率は2023年第3四半期に5.5%に
  達するが、その後は5%台での小幅な動きが続く。

 ・募集賃料は今後3年間で6.5%上昇し、14,000円/坪台半ばまで
  上昇すると予測する。
  今期は前期比プラス1.3%と4期連続の上昇となったことに加え、
  今後、需給バランスの大幅な軟化は見込まれないことから、
  募集賃料は緩やかな上昇傾向を予想する。
  今後3年間でプラス6.5%緩やかな上昇傾向を予想。
 —
 このように、オフィスビル総合研究所のレポートでは
 今後3年間でオフィス賃料は上昇傾向になると予想しています。

 

3.ニッセイ基礎研究所のレポート

 ニッセイ基礎研究所は2022年5月17日に
 「名古屋オフィス市場の現況と見通し(2022年)」を発表しました。
 https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=71109
 このレポートは、名古屋のオフィス市況を次のように予想しています。

 —
 ・名古屋市では、人口の流入超過の勢いは鈍化している。

  コロナ禍が東海地方の「企業の経営環境」と「雇用環境」に
  与えたダメージが残り、本格的な回復に至っていない。
  また、「在宅勤務」を取り入れた働き方が定着し、
  ワークプレイスの見直しが進んでいる。

  リニア中央新幹線の開業時期および開業を見据えた再開発の
  進捗にも先行き不透明感が増している。

  以上を鑑みると、名古屋のオフィス需要は当面弱含み、
  空室率は緩やかに上昇する見込みである

 ・名古屋のオフィス成約賃料は、空室率の上昇に伴い、
  下落基調で推移すると予想する。

  2021年の賃料を100とした場合、2022年は「98」、
  2026年には「90」へと下落する見通しである。
 —
 このように、ニッセイ基礎研究所のレポートでは
 2026年頃までオフィス賃料の下落傾向になると予想しています。

 

4.CBREのレポート

 世界的な不動産サービス会社のCBREは2022年12月16日に
 「不動産マーケットアウトルック2023」を発表しました。
 https://tinyurl.com/4a9mwfkr
 このレポートは、名古屋のオフィス市況を次のように予測しています。

 —
 ・2022年後半はやや大型の引き合いが増加したが、
  2022年に入っても、テナントのコスト意識は依然高い状況が続いた。

 ・市場全体では需給緩和が進んでいる。2022年Q3の
  空室率は対前年同期比+2.0ポイントの5.8%となった。

 ・2023年はオールグレードで過去年間平均より3割多い約2万坪の
  供給が予定されており、当面、空室率は上昇基調が続くとみられる。

 ・足元では、グレードAをはじめとする高額賃料帯のビルで賃料を
  引き下げる動きが増えている。
  (グレードAは東京・大阪・名古屋の都心における
  貸室総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上のオフィスビル)

  グレードAは2023年上期まで供給がないが
  2023年Q3と2024年Q1には1棟ずつ、計1.8万坪の新規供給が控える。
  グレードAの空室率は再び上昇し、2024年Q4には8.5%を予想する。

 ・需給緩和により高額帯のビルを中心に賃料調整が進む一方、
  グレードBは、2023年から2025年にかけて1.4万坪の新規供給が
  控えており、競争力の低いビルでは二次空室の発生も想定される。
  (グレードBは東京23区、大阪・名古屋のオフィスエリアに
   おける延床面積2,000坪以上でグレードAを除くオフィスビル)

  足元でグレードBの需要は底堅く、今後もこの傾向は続くとみられる。
  このため、2024年Q4の空室率は6.6%と予想。

  2025年下期には新規供給は一服し、
  その後はいずれのグレードも空室率は低下する見通し。

 ・今後も高額賃料帯のビルを中心に
  需給の緩和による賃料調整が進むとみられる。
  2025年Q4の空室率は
  グレードAで対2022年Q3比-2.0ポイントの6.5%、
  グレードBで同+0.6ポイントの5.7%を予想。

  2025年Q4のグレードAの想定成約賃料は
  対2022年Q3比-11.4%の23,750円/坪を予想。
  グレードBの想定成約賃料は同-3.8%の13,750円/坪を予想。
 —
 このように、CBREのレポートでは当面は空室率が上昇傾向で、
 2025年まで賃料が下落傾向になると予想しています。

 以上のように、名古屋の2025年頃までのオフィス賃料については、
 上昇傾向と下落傾向の両方の予想がなされています。
 三菱UFJ信託銀行とオフィスビル総合研究所は上昇傾向を予想しており、
 ニッセイ基礎研究所とCBREは下落傾向を予想しています。

 

今後の名古屋のオフィス市況の予測を難しくしている要素

 オフィス市場には、世界的な景気や、金利動向など
 マクロ経済的な要素も影響を与えますが、
 さらに名古屋のオフィス市況の予想を難しくしている要素として、
 「働き方の変化」と「リニア新幹線開業の遅延」の2つが
 あるのではないでしょうか。

 ・働き方の変化
  新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受けて、
  リモートワークが普及し、オフィス需要が減退しました。
  オフィス面積を縮小した企業も少なくありません。

  今後、アフターコロナになったときに、
  多くの企業でどのような働き方が一般的となり、
  オフィス需要がどのように変化するでしょうか。
  これには、東京と名古屋、あるいは他の地方との
  地域性の違いも生じるかもしれません。

 ・リニア新幹線開業の遅延
  リニア新幹線の開通を見越して、名古屋駅周辺では、
  新駅の工事や、周辺の再開発工事が着工しています。
 
  しかし、リニア新幹線は静岡県の反対により
  静岡県区間の工事が着工できないため、
  当初予定されていた2027年の開業が絶望的になりました。

  リニア新幹線開業の遅れは、名古屋のオフィスの空室率や賃料、
  さらには今後の不動産投資にも影響を与える可能性があります。

 
 このように、名古屋のオフィス市況には不透明な要素もありますが、
 2023年は、企業活動や不動産投資の活性化により、
 名古屋のオフィス市場が上向きになることを期待します。

 

 【出典】

 ・三菱UFJ信託銀行「不動産FLASH」2022年4月11日
  https://tinyurl.com/3fwb2cc5
 ・ニッセイ基礎研究所「名古屋オフィス市場」の現況と見通し(2022年)
  2022年5月17日 https://tinyurl.com/2p8xm66e
 ・オフィスビル総合研究所
  「東京都心5区・全国主要都市(2022年第3四半期)」2022年12月1日
  https://www.officesoken.jp/report.html
 ・CBRE「不動産マーケットアウトルック2023」2022年12月16日
  https://tinyurl.com/4a9mwfkr

 

この原稿は名城企画株式会社が発行する「名古屋・東海収益不動産NAVIメールマガジン」の
2023年1月30日発行分の転載です。