令和4年6月に公布された「改正建築基準法」「改正建築物省エネ法」
の一部が2025年4月から、施行されます。
日本政府は、2050年のカーボンニュートラル実現、
2030年度の温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）を目指しており、
国内のエネルギー消費量の約3割を占める建築物についても
温室効果ガス排出削減が急務となっています。
そこで政府は、建築物の省エネ性能を高めることを目指して、
2022年6月に建築基準法と建築物省エネ法を改正しました。
その一部の内容は2025年4月から施行されます。
その中で、不動産投資家・オーナーにとって
影響が大きいと考えられるのは次の2点だと思われます。
（１）原則すべての新築建築物の省エネ基準への適合義務化
（２）小規模建築物の建築確認手続きの見直し（4号特例の見直し）
今後、投資・所有する建築物の新築やリフォームを予定している場合は、
これらの法改正の影響を考慮する必要があります。
（１）原則すべての新築建築物の省エネ基準への適合義務化
省エネ基準への適合義務化については、2023年12月4日の
「脱炭素化に向けた建築関連法の改正（２）」https://x.gd/2H65L
でも触れましたが、改めて解説します。
＜現行法＞
・省エネ基準への適合が義務付けられているのは、
非住宅かつ300平米以上の中規模・大規模建築物に限定されています。
・300平米未満の建築物は、省エネ基準の適合性評価を行い、
基準に満たない場合は、基準を満たすためにとるべき措置について、
建築士が建築主に説明する義務があります。
・300平米以上の住宅は、省エネに係る計画
（エネルギー消費性能の確保のための構造及び設備に関する計画）
を所管行政庁に届け出る義務があります。
・建築物を増改築する際には、既存部分を含めた建築物全体で
省エネ基準への適合性が判定されます。
＜2025年4月からの法改正＞
・2025年4月以降に着工される、原則として全ての新築建築物に、
省エネ基準への適合が義務付けられます。
・建築物を増改築する際には、建築物全体ではなく、
増改築する部分だけで省エネ基準への適合性が判定されます。
＜省エネ基準の概要＞
省エネ基準は、住宅は「外皮性能基準」と「一次エネルギー消費量基準」
に適合する必要があります。
非住宅は、「一次エネルギー消費量基準」に適合する必要があります。
「外皮性能基準」は、外壁や窓などの外皮の表面積あたりの
熱の損失量が、地域ごとに定められる基準値以下となること、
つまり断熱性能が高いことを求める基準です。
「一次エネルギー消費量基準」は、冷暖房・換気・照明・給湯・
エレベーターなどの設備機器等が消費するエネルギーを熱量に
換算した値が、基準値以下となることを求める基準です。
＜省エネ基準適合の確認方法＞
省エネ基準への適合を確認するためには、
木造の新3号建築物（後述）を除き、
所管行政庁（市町村長もしくは都道府県知事）または
国土交通大臣の登録を受けた判定機関による
省エネ基準適合性判定（「エネルギー消費性能適合性判定」）を
受ける必要があります。
ただし以下のいずれかに該当する住宅は、
省エネ基準への適合性判定が比較的容易であるため、これを省略し、
建築確認審査と一体的に省エネ基準への適合性が確認されます。
①仕様基準に基づき省エネ基準への適合を評価する住宅
②設計住宅性能評価を受けた住宅の新築
③長期優良住宅建築等計画の認定または長期使用構造等の確認を
受けた住宅の新築
（２）小規模建築物の建築確認手続きの見直し（4号特例の見直し）
＜現行法＞
・建築基準法では、原則すべての建築物に工事着手前の建築確認や、
工事完了後の完了検査などを義務付けていますが、
小規模建築物（建築基準法6条1項4号が対象とする建築物）
すなわち「4号建築物」は建築確認審査の一部が省略されます。
この特例が「4号特例」です。
「4号建築物」とは、次の条件を満たす建築物です。
木造建築物：2階建て以下、かつ延べ面積500平米以下、
かつ高さ13ｍ以下または軒高9ｍ以下の建物。
非木造建築物：平屋、かつ延べ面積200平米以下の建物。
・4号建築物は、壁・柱・床・梁・屋根・階段を
大規模にリフォームする場合でも建築確認申請は不要です。
＜2025年4月からの法改正＞
先に説明した通り、建築確認時に原則すべての建築物の
省エネ基準への適合を確認することに変更することに伴い、
4号特例も見直されることになりました。
従来の「4号建築物」の区分が廃止され、
「新2号建築物」と「新3号建築物」に再分類されます。
・新2号建築物
従来の建築確認審査の対象となっていた
2号建築物（木造で三階建て以上、延べ面積が500平米超、
高さ13ｍ超、軒高が9ｍ超のいずれかに該当するもの）と
3号建築物（木造以外で二階建て以上または延べ面積が200平米超）
と、従来の4号建築物に含まれていた、
木造2階建てまたは延べ面積200平米超の建物です。
新2号建築物は、建築確認審査の対象となり、
建築確認申請時には構造関係規定等の資料や
省エネ基準への適合を示す資料の提出が必要となります。
また、新2号建築物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）
のいずれかを1/2以上リフォームする場合は、
建築確認申請が必要になります。
・新3号建築物
従来の4号建築物に含まれていた、木造・非木造の平屋、
かつ延べ面積200平米以下の建築物です。
これらの建築物は、従来の4号建築物と同様に、
建築確認時の審査項目が一部免除されます。
また、建築確認申請時の構造関係規定等の資料や
省エネ基準への適合を示す資料の提出はこれまでと同様に省略されます。
法改正の影響
上記に説明したような建築基準法・建築物省エネ法の改正により、
2025年4月以降は、建築物の新築やリフォームをする際に、
少なからず影響が生じると予想されます。
省エネ基準適合性判定を必要とする物件数が従来の数倍に増えるため、
省エネ計算代行業者のリソースが足りず、適合性判定に時間がかかり、
建築の着工が遅延することが予想されます。
また、新2号建築物をリフォームする際には、建築確認申請が必要となり、
従来に比べて工事着工の遅延や、工事料金が高くなることも考えられます。
不動産投資家・不動産オーナーは、
今後、建築物の新築やリフォームを計画する際には、
これらの影響を考慮する必要があります。
【参考】
・国土交通省
改正建築物省エネ法・建築基準法等に関する解説資料とQ&A
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_document.html