名古屋市・愛知県・岐阜県・三重県の
不動産投資・不動産の収益化に役立つ情報を提供

名古屋・東海収益不動産ガイド

J-REITとは?

 さて、皆さんは「REIT(リート)」または「J-REIT(リート)」
 についてご存じでしょうか。

 「REIT」とは「Real Estate Investment Trust」
 の略で、アメリカ発祥の不動産投資信託のことです。
 多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルやマンション、
 商業施設、物流施設など複数の不動産などを購入し、
 その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

 

J-REITは日本で組成された不動産投資法人

 J-REITは日本の証券取引所に上場した不動産投資法人のことであり、
 その法人が発行する証券のことも指します。
 JAPANのJをつけて「J-REIT」と名づけられました。
 2001年9月に初めてJ-REATが日本の証券取引所に上場しました。

 2020年12月末の時点でJ-REITは62銘柄が上場しており、
 保有する物件は5200件以上、
 保有不動産総額は20兆円、時価総額は14兆円に達します。
 (不動産証券化協会 ARES マンスリー レポート 2021年1月
  https://j-reit.jp/download/info/1053.pdf

 日本のREIT市場は米国に次ぐ世界2位の規模を誇ります。
 三井住友トラスト・アセットマネジメントによれば、
 (https://www.smtam.jp/pickup/reit/market/
 2020年3月時点で
 世界のREITの時価総額は117.48兆円。
 米国のREITの時価総額は78.19兆円と世界市場の6割以上を占めます。
 日本のREITの時価総額は11.79兆円と世界市場の約1割を占めます。

 日米の経済規模を考慮すると、
 日本のREITはまだ成長の余地があると考えられます。

 

J-REITの投資先

 J-REITが投資対象として購入する不動産は、
 オフィスビル、賃貸住宅、商業施設、物流施設、
 ホテル、インフラ施設、駐車場、ヘルスケア施設など多岐に渡ります。
 また不動産に投資する会社へ出資する形もあります。

 「オフィスビルだけ」など、一種類の不動産に集中して投資する
 「特化型」のJ-REITや、
 複数の種類の不動産に分散して投資する
 「複合型(2種類)」「総合型(3種類)」のJ-REITもあります。

 J-REITの保有不動産の用途別構成比について、
 2011年から2020年の変遷は次のようになります。

 オフィス 56%→40%
 物流    3%→18%
 商業施設 18%→15%
 住宅  19%→14%
 ホテル  3%→8%
 その他  2%→4%

 この9年間の動きとしては、オフィスや住宅の割合が減った一方、
 物流施設の割合が大幅に増加し、ホテルの割合も増えています。
 物流施設が増加した理由は、
 主にインターネット通販の需要が急拡大した影響を受けたものであり、
 ホテルが増加した理由は、2019年までにインバウンド需要が
 拡大した影響を受けたものだと考えられます。

 

J-REATとアパート・マンション投資の比較

 J-REATとアパート・マンション投資を比べてみます。

 ・J-REAT
  投資対象:オフィスビル、ショッピングセンター、ホテルなど
       大規模物件が多い
  必要資金:1万円からと少額で投資できる(商品による)
  流動性:高い
  物件の管理:リートを運営する会社が行う
  利回り:4.41%(2020年10月のJ-REATの予想分配金利回り)
      過去10年間の推移では3.02%~6.17%

 ・アパート・マンション投資
  投資対象:アパート・マンションなどの居住用物件
  必要資金:物件によるが多くの場合は数千万円から
  流動性:低い
  物件の管理:オーナーが自身で行うか、オーナーが管理業者に委託する
  利回り:ワンルームマンションの場合(2020年10月時点)
      東京都城南地区4.2%、東京都城東地区4.4%、
      大阪市4.8%、名古屋市5.0%
      東京都城南地区の過去10年間の推移は4.2%~6.0%
      (一般財団法人日本不動産研究所 第43回不動産投資家調査)

 「投資の魅力」という点から見れば、
 J-REITは投資対象が広いため、不動産投資でありながら
 ある程度リスクが分散されることが魅力だと考えられます。

 アパート・マンション投資は、エリアや物件ごとに収益が異なります。
 物件や、物件の購入の仕方、リノベーションの仕方次第で、
 平均以上の収益を得られる可能性があることが魅力だと言えます。

 なお、新型コロナウイルス感染拡大の影響によって
 ホテルやオフィスビルなどの収益が下落する傾向にあります。
 今後、その影響がJ-REITの利回りにも反映される可能性があります。

 さて、弊社はJ-REITへの投資を促進する立場ではありませんが、
 不動産投資を検討する上では、
 J-REITの動向も参考になるのではないでしょうか。

 

 【参照】

 ・JAPAN REIT http://www.japan-reit.com/
 ・一般社団法人投資信託協会
  https://www.toushin.or.jp/index.html
  https://www.toushin.or.jp/reit/about/index.html
  https://www.toushin.or.jp/reit/meritrisk/merit/index.html
  https://www.toushin.or.jp/reit/meritrisk/risk/index.html
 ・三井住友トラスト・アセットマネジメント よくわかるJ-REIT
  https://tinyurl.com/4x932mv6
 ・不動産証券化協会 ARES マンスリー レポート(2021年1月)
  https://j-reit.jp/download/info/1053.pdf
 ・三井住友トラスト・アセットマネジメント 世界のREIT市場
  https://www.smtam.jp/pickup/reit/market/
 ・第43回不動産投資家調査 一般財団法人日本不動産研究所
  2020年11月25日 https://tinyurl.com/3dzbwfau

 

この原稿は名城企画株式会社が発行する「名古屋・東海収益不動産NAVIメールマガジン」の
2021年6月7日発行分の転載です。